完成内覧会の意義と立会いサービスの価値


完成内覧会とは?

マンションを購入する際にはほとんどの場合で未完成の状態、いわゆる「青田買い」

の形で売買契約を済ませている人が多いはずです。その場合、契約したマンションが完成

したときに残代金を払って引渡しを受けるという流れになりますが、引き渡しの前に建物の

お披露目と不具合箇所のチェックを行うイベントが挙行されます。

 これが「内覧会」と呼ばれるものです。

 

内覧会で不具合箇所があれば、通常はその調整なり補修が行われた後に、再度チェック

する「確認会」「再内覧会」が実施されます。

 

最終的にヨシとなったとき、はじめて住宅ローンを含む残代金を支払って引き渡し

となります。

 

マンション販売の広告やパンフレットでお気づきのことと思いますが、「建築概要」

という欄に「建物完成予定日」と「引き渡し予定日」という項目があります。

完成予定日が〇〇年
2月末日とあれば、引き渡しは3月の末日とするのが普通です。

この間の1か月が調整や補修、そして再内覧会に充てるために必要な期間なのです。

 

内覧会での注意事項

内覧会、再内覧会でOKを出してしまうと、その後に不具合の発見があっても、

原則としては補修してもらえませんので、しっかりとチェックすることが必要です。

入居後の不具合については、「アフターサービス規準」に従って補修をしてもらえる

ものもありますが、引越しを終えて家具などが入ってしまった状態で大掛かりな補修を

することは、生活上のことを考えるととても大変なことです。

とくに年度末に引渡しを控えたマンションでは、雑な工事が行われていることも多く、

ひどい例では、内覧会だというのにまだ完成していない状態のマンションもありますから、

きちんと補修工事が行われたかを確認してから引渡しを受けるようにすることが大事です。

 

専門性の強いこの業界では、買い手の無知に乗じた倫理観の低さ、対応の悪さをよく

目にします。その原因の一つには、業界の仕組みがあります。

新築マンションの場合、建築を担当するゼネコンはデベロッパー(売主)と

工事請負契約を結んでいるので、建築代金をデベロッパーからもらいます。

ゼネコンにとって重要なことは、工期(完成期日)を守り、補修工事などの余分な

費用を出さないことです。

 

一方、デベロッパー(売主)にとって重要なことは、いかに完成時までの短い期間で

完売し、引渡しを行うかということです。デベロッパーは多くの場合、買い手から

受け取る残代金で、借入金を返済します。

また、買い手に引渡しをすることで売り上げが計上されますから、決算期末に

引き渡し予定マンションの場合は、会計年度を超えないようにしたいのです。

会計上・税務上の売り上げ基準を「引き渡し」としているためです。

そこで、補修個所や外構工事などが完全に終わっていなくても計画どおり引渡しを

推進しようとします。

多くのマンションが、学校の新学期に合わせて3月中に引渡しを行なうように

計画しますが、実はデベロッパーの大事な決算期でもあるのです。

 

従って、どうしても3月31日までに買い主に引き渡しを済ませる必要があります。

出来なければ売上計画と利益計画が狂い、上場企業の場合には株価にも影響しかねません。

不具合が多く、手直し工事が大量に発生して引き渡しが3月31日をまたぐ

ことになっては困るのです。

 

新築マンションの内覧会では、通常ゼネコンの担当者が補修個所チェックの立会いを

行います。上記の理由から、ゼネコン担当者は、なるべく補修個所を出さないように

したいので、購入者が指摘しても「こんなもんですよ」「許容(誤差)の範囲です」

と言って取り合わなかったり、「内覧は30分程度で終らせてください」

などと言ったりします。

 

デベロッパー側も、大掛かりな補修工事などで引渡しが遅れたり、契約解除に

なったりしないように、うまいことを言って切り抜けようとします。

特に、決算期に引渡しが行われる物件では、「後で必ず直しますから」

「とりあえず生活には支障がない部分なので、ご入居後に日程調整をして

一斉工事日を決めます。それまでは、このままで」などと言って、

何が何でも引渡しをしようという姿勢が見られます。

何も知らない買い主は、「そういうものか」と承知してしまうのですが、

入居してからの工事など、どう考えても正常な取引ではありません。

 

このようなケースは最近減っていると言われますが、一部の中小業者には

未だ見られると聞きますので、特に年度末(業者の決算期末)は注意

しなければなりません。



実際に起こりがちな施工ミスやチェック漏れ

実際に起こりがちな施工ミスやチェック漏れの例を挙げてみましょう。

 

*バルコニーの傾斜不足(バルコニーは外側に向かって雨水が流れるように傾斜を

設けてあります。万一、傾斜がないか逆傾斜になっていれば、大雨の日に室内に

水が浸入して来る可能性があり、危険です)

*フローリングの浮き(見落としてしまう場合があります)

*扉が床をこする(何回か開け閉めするか、フル開閉しないと見落とすことがある)

*排気ダクトの接続不良(天井を覗かないと分かりません)

*ダウンライトと近すぎるドア(ドアを開けたら真上にダウンライトがある。

(そもそもの設計がこの位置で施工ミスではないと主張されてしまうが、

不自然な場合が多い)

*給気口の固定不良(引っ張ったらキャップが外れることがある。明らかな施工不良)

*排水管に水漏れ(パイプの繋ぎ目が不良の場合に起こる。水を出してみない

と分からない)

*戸あたり(とあたり。ドアストッパー)の設置ミス(扉を開けたときに

壁に当たってしまわないように、戸あたりという固定器具を設置する。

この位置を間違って施工し、機能を発揮していないことがある)

 

以上のような部分は、確かに問題であり、しかも素人目には分からないこともあります。

そこに、立会いサービスの値打ちがあると言えます。

 

<専門家でも発見できない欠陥・瑕疵>

「ユーザー検査=内覧会」は、あくまで買い主さんの目で確認してもらい、

納得の品を受け取って欲しいという思想によるものです。

ただ、ちょっとした傷や汚れなどの細かな不良部分は専門員たちでも気付かないで

通過してしまうことがあります。その点から、内覧会は意味がありますが、建築士など

専門家の領域というわけでもありません。

 

また、専門家に依頼したとしても、欠陥マンションの発見までは及ばないということも

覚えておきましょう。内覧会の立会い程度では、マンションの建物としての欠陥や

瑕疵を判断することは不可能なのです。

欠陥を判断するには1住戸としてではなく、マンション全体を見て行かないと

判断できないということです。では、ひとつの建物として検査すればいい

ということになりますが、それは非常に困難です。

そもそも、工事が完了してしまったあとでは、マンションの一棟検査は

個人が負担できないほどの金額がかかります。

瑕疵は、短時日の検査では分からないことも多く、何年か経って

発見されることが普通だからです。

以上の点からも、専門家に依頼すれば安心できるかというと、それは気休めに

過ぎないことも多いのです。


立会いサービスの概要

それでも、依頼者の「安心感につながるならば」と、かく言う当職も依頼を引き受ける

ことにしています。


 料金は、以上の趣旨から前月末日までのご予約に限り、格安の一律12,000

(当月の予約は15,000円。とさせていただいております。交通費込み。首都圏の場合)

   (相場の5分の1から
10分の1 程度と考えます)
  
   
 現地または最寄り駅などご指定の場所でお待ち合わせの上でサービスにあたりますが、

当日は10分ほど早くお目にかかり簡単な打ち合わせをさせていただきます。



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